Le gouvernement andorran a approuvé un projet de loi visant à promouvoir des mesures de croissance durable et à garantir le droit au logement. Ces initiatives prévoient des réajustements de la réglementation des appartements touristiques, la promotion du marché de la location d’appartements vides et des changements concernant la fiscalité et dans les lois régissant l’investissement étranger et l’immigration. L’objectif est de trouver un équilibre entre la croissance économique, le bien-être des citoyens andorrans et la durabilité environnementale.
La proposition législative, approuvée en juillet, est basée sur les lignes directrices établies lors du débat sur le logement qui s’est tenu au Parlement andorran en novembre de l’année dernière.
Table des matières :
- Réglementation des appartements touristiques
Promotion de la location d’appartements vides
Modifications dans les achats de biens immobiliers par des étrangers
Mesures affectant les investissements étrangers directs
Changements dans la fiscalité
Modifications de la loi sur l’immigration
Le contexte de la situation et les premières mesures en Andorre
Réglementation des appartements touristiques
Comme dans d’autres grandes villes du monde, les appartements destinés aux touristes sont en concurrence directe avec le marché du logement résidentiel, principalement parce que ce sont les mêmes.
En Andorre, il y a environ 2 800 appartements avec une licence touristique. Avec les changements proposés par la loi omnibus, 25 % d’entre eux, soit environ 660 appartements, pourraient être récupérés. Pour ce faire, le gouvernement andorran prévoit d’interdire l’octroi de nouvelles licences pour les appartements à usage touristique. D’autre part, il est prévu de réviser les licences tous les trois ans pour décider de leur renouvellement ou non, à condition que les appartements concernés soient situés dans un bâtiment dont 30 % des logements sont utilisés à des fins touristiques. Si cette condition n’est pas remplie, la licence ne sera pas renouvelée, mais l’appartement récupérera automatiquement sa licence touristique si l’appartement n’est pas loué à des fins résidentielles dans un délai maximum de six mois.
Promotion de la location d’appartements vides
Selon la proposition de loi, un appartement vide est défini comme un appartement qui n’a pas de contrat de fourniture d’électricité ou qui n’a pas de relevé de consommation d’énergie au cours des deux années précédant le 1ᵉʳ janvier 2024. On estime actuellement à 2 000 le nombre d’appartements vides, bien qu’il soit difficile d’en évaluer le nombre avec précision. Pour gérer ces propriétés, le propriétaire recevra une notification officielle et disposera de trois mois pour prouver que l’appartement n’est pas vide. S’il est confirmé que l’appartement est inoccupé, les autorités et le propriétaire conviendront d’une cession obligatoire de propriété pour une période maximale de cinq ans, au cours de laquelle l’appartement sera affecté au marché de la location résidentielle. En contrepartie, le propriétaire recevra une compensation financière basée sur le loyer à un prix abordable de son bien.
Une autre mesure consiste à rendre le bien habitable, dont le coût sera déduit du loyer correspondant au propriétaire. Si le locataire ne paie pas le loyer, le gouvernement le fera à sa place. Et si le bien ne peut être loué dans les six mois, il sera rendu à son propriétaire.
Modifications dans les achats de biens immobiliers par des étrangers
Le projet de loi propose de limiter l’achat de biens immobiliers par des étrangers à deux appartements, avec trois places de parking et trois box par appartement, ou à une maison individuelle ou un terrain à bâtir. Cette mesure concernera les personnes physiques non résidentes et les personnes physiques résidentes qui vivent dans le pays depuis moins de trois ans. Les personnes morales étrangères et les personnes morales nationales dont le capital ou les droits de vote sont détenus à plus de 25 % par des étrangers sont également concernées.
Il ne sera possible d’acquérir des promotions immobilières que si elles sont destinées au marché locatif. Il n’y aura pas de restrictions si l’acquisition a pour but d’exercer une activité commerciale.
Mesures affectant les investissements étrangers directs
Des changements sont également prévus dans ce domaine afin d’exercer un plus grand contrôle sur les investissements étrangers dans les entreprises andorranes.
Le nouveau projet de loi prévoit qu’une autorisation préalable devra être demandée dans les cas suivants :
- Pour investir dans une société andorrane avec plus de 25 % de capital étranger (auparavant, l’autorisation n’était requise que pour les investissements avec 50 % ou plus de capital étranger).
- Lorsqu’une personne physique ou morale étrangère souhaite participer à la création d’une entreprise en Andorre et que sa participation au capital de l’entreprise est supérieure à 10 %.
- Si la société est andorrane et que plus de 25 % de son capital est détenu par des investisseurs étrangers, pour se constituer ou apporter des modifications importantes à sa structure.
Le projet de loi prévoit également des actions de suivi et des sanctions plus sévères.
Lors de l’officialisation d’un investissement étranger, une période initiale de six mois sera accordée, avec la possibilité d’être prorogée sur approbation préalable. Un maximum de 18 mois sera disponible pour compléter l’investissement. En outre, il sera nécessaire de prouver la matérialisation de l’investissement, ce qui peut se faire, par exemple, par l’inscription au registre du commerce, le dépôt des comptes annuels ou la création d’emplois.
Le texte propose un système de sanctions pour ceux qui ne respectent pas les conditions fixées, qui s’appliquera également aux entreprises ayant commencé leurs activités sans l’autorisation appropriée. Les sanctions iront de 10 000 à 20 000 euros et pourront aller jusqu’à la nullité de la société.
Changements dans la fiscalité
Plus-values
Le gouvernement andorran envisage d’augmenter l’impôt sur les plus-values afin de freiner la spéculation. Toutefois, cette mesure bénéficiera aux résidents de longue durée et n’affectera pas les exonérations.
La taxe sera plus élevée si le bien est vendu dans les deux ans suivant son achat. Cependant, la réduction sera progressive, en fonction du nombre d’années pendant lesquelles le bien aura été détenu :
• 20 % (contre 15 % auparavant), depuis moins de deux ans.
• 15% de la 2ème à la 5ème année.
• 10% de la 5ème à la 6ème année.
• Par la suite, elle diminue de 2 % par an jusqu’à atteindre 0 % au bout de 10 ans.
Impôt sur les mutations immobilières
Les premiers achats jusqu’à une valeur maximale de 500 000 euros (contre 360 000 euros auparavant) seront désormais exonérés de l’impôt sur les mutations immobilières (ITP – Impôt sur les transferts de propriétés).
Taxe sur les appartements vides
Outre les mesures visant à récupérer les appartements inoccupés, la loi modifiera cette taxe en la faisant passer de 50 à 100 euros par mètre carré.
Modifications de la loi sur l’immigration
Dans cette section, le gouvernement andorran a également spécifié un ensemble de mesures visant à réduire la pression sur le marché du logement résultant de la croissance démographique.
La première année, l’exercice d’une activité indépendante sera interdit aux titulaires d’un permis de séjour et de travail pour éviter de ne pas payer la caution de 50 000 euros. En outre, pour résider en Andorre grâce à un investissement étranger, il faudra respecter le système de quotas. Le système de quotas d’immigration, assoupli avant 2022 et 2023 pour réactiver l’économie après la pandémie de COVID-19, est également réactivé.
Le contexte de la situation et les premières mesures en Andorre
Comme dans de nombreuses autres villes, l’un des principaux défis auxquels sont confrontés les résidents d’Andorre est l’accès au logement. Des facteurs tels que l’augmentation de la demande d’appartements et la nécessité d’équilibrer le marché locatif avec la croissance économique du pays ont contribué à rendre la situation de plus en plus complexe.
Le logement est la principale préoccupation de la population
Selon l’enquête de l’Observatoire pour le second semestre 2023, réalisée par Andorra Recerca + Innovació (AR + I), 63,5 % des résidents déclarent que leur principale préoccupation est le prix élevé des logements. Ce facteur a augmenté de huit pour cent par rapport à l’année précédente.
Vous pouvez consulter le rapport complet de l’Observatoire sur le second semestre ici.
Les premières mesures du gouvernement
Le problème de l’accès au logement n’est pas nouveau, mais il s’est considérablement aggravé ces dernières années. Face à cette situation, le gouvernement andorran a déjà mis en œuvre plusieurs mesures, telles qu’une taxe sur les appartements vides, des moratoires sur les appartements touristiques et la création d’un marché pour les logements abordables. Cette année, une nouvelle loi a été adoptée, imposant des taxes supplémentaires sur les achats de biens immobiliers par des étrangers, dans le but de freiner la spéculation. Dans cet article, vous trouverez tous les détails de la loi 3/2024.