En 2023, le volume des investissements étrangers dans l’immobilier a augmenté, bien que les demandes aient été moins nombreuses.
L’investissement étranger dans l’immobilier en Andorre a augmenté de 40%, bien que le nombre de demandes reçues ait été inférieur de 71. Quant aux investissements directs étrangers, le nombre de demandes a diminué de 19,1 % et le volume global de 28,9 %. 1 012 demandes d’investissement en Andorre ont été enregistrées, soit une diminution de 239 demandes par rapport à 2022. Le capital initial d’investissement déclaré en 2023 a été de 281,4 millions d’euros, par rapport aux 396 millions d’euros de l’année précédente.
Table des matières :
- Les investissements étrangers dans l’immobilier augmentent
Un nouvel impôt sur les investissements étrangers dans l’immobilier
Baisse des investissements directs étrangers en 2023
Demandes approuvées et formalisées
La prestation de services reste le secteur le plus important
L’Espagne reste le pays d’où proviennent la plupart des demandes
Exigences en matière d’investissement étranger en Andorre
Les investissements étrangers dans l’immobilier augmentent
Les dépenses des étrangers pour l’acquisition de biens immobiliers en Andorre ont augmenté de 40 %, atteignant 256,6 millions d’euros, contre 182,9 millions d’euros en 2022 et 176,7 millions d’euros en 2021. Ce chiffre augmente malgré le fait que le nombre de demandes a diminué à 429, contre 500 en 2022 et 501 en 2021 respectivement. Il convient de souligner que l’investissement moyen par demande a augmenté en 2023 pour atteindre 598 129 euros. À l’heure actuelle, les investissements étrangers dans l’immobilier représentent 7,4 % du PIB du pays.
L’une des raisons de la baisse des demandes dans ce secteur est le moratoire entré en vigueur au début du mois de septembre 2023. Celui-ci s’est maintenu jusqu’à ce que le gouvernement introduise la nouvelle taxe sur les achats de logements par des étrangers.
Un nouvel impôt sur les investissements étrangers dans l’immobilier
L’année en cours a été marquée par une profonde transformation du secteur, due en grande partie à l’introduction d’un nouvel impôt sur l’acquisition par des non-résidents de logements en Andorre. Cet impôt indirect et progressif a été approuvé en février 2024.
Le gouvernement andorran a annoncé un moratoire à la fin du mois d’août 2023, le temps d’élaborer la nouvelle réglementation de cet impôt. Une fois le texte finalisé, le moratoire a été levé, et lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi sur le logement, celle-ci a été appliquée rétroactivement, affectant les autorisations d’acquisition de biens immobiliers à partir de septembre 2023. Pour plus de détails sur cet impôt, veuillez consulter notre article Nouvelle loi sur l’impôt sur les investissements immobiliers étrangers.
Baisse des investissements directs étrangers en 2023
Il est à noter que 2021 et 2022 ont été des « années record », étant donné qu’en 2020, en raison de la pandémie causée par le COVID-19, la soumission de projets a été freinée ; cependant, elle a été réactivée au cours des deux années suivantes.
Selon les données fournies par le département des statistiques d’Andorre, sur les 1 012 demandes présentées en 2023 :
• 945 ont été approuvées.
• 21 ont été rejetées. Les motifs de rejet vont de la réception de rapports défavorables de la part des autorités compétentes, à la suspicion qu’elles pourraient faciliter le blanchiment d’argent et la mise en péril potentielle de la sécurité publique et économique.
• 12 restent à l’étude.
• 34 sont devenus caducs, soit parce que les demandes d’information n’ont pas reçu de réponse, soit parce que les documents requis par les autorités compétentes n’ont pas été remplis.
Par rapport à l’année précédente, on constate une réduction notable du nombre de demandes rejetées (33) et de demandes expirées (56). En revanche, on constate une augmentation du nombre de demandes en cours (4 en 2022), qui pourraient potentiellement être formalisées et incluses en 2024.
L’investissement initial total des demandes présentées est de 281,4 millions d’euros, soit 28,9 % de moins que l’année précédente.
Demandes approuvées et formalisées
Sur les 1 012 demandes initiales, 945 ont été approuvées et 793 projets ont été officialisés. L’investissement direct étranger devient officiel une fois que la procédure légale a été complétée devant un notaire. Le processus de formalisation peut être initié à tout moment pendant la période autorisée.
Une fois de plus, le nombre d’investissements autorisés et formalisés a diminué par rapport aux chiffres de 2022 (- 14,4%, 133 investissements, de moins). Le montant total investi est de 231,5 millions d’euros, soit une baisse de 40,5 % par rapport aux 388,9 millions d’euros investis en 2022. En 2021, les 543,7 millions d’euros ont été atteints, la meilleure année.
L’investissement moyen par projet est d’environ 292 000 euros, le total des investissements directs étrangers formalisés représentant 6,7 % du PIB.
Au total, l’investissement direct étranger en Andorre s’est élevé à 2 092,6 millions d’euros depuis 2012, année de l’adoption de la loi sur l’investissement étranger en Andorre.
La prestation de services reste le secteur le plus important
Du point de vue économique, la prestation de services compte 482 projets formalisés, bien qu’il y ait eu 18,2 % de moins qu’en 2022.
En 2023, 195 entreprises immobilières et 15 entreprises du secteur hôtelier et de la restauration ont été formalisées, ce qui représente une amélioration par rapport à l’année précédente, où respectivement 179 et 12 entreprises avaient été formalisées. Il y a eu 67 nouveaux projets dans le secteur de la commercialisation et 29 dans le secteur du BTP. En termes de volume, le secteur immobilier a contribué à hauteur de 87,6 millions d’euros, le secteur des services à hauteur de 76 millions d’euros et le secteur du BTP à hauteur de 50 millions d’euros.
L’Espagne reste le pays d’où proviennent la plupart des demandes
La plupart des investisseurs étrangers viennent d’Espagne et de France, qui représentent 70 % du nombre total de demandes formalisées, avec 559 projets. Ils sont suivis par les investisseurs du Royaume-Uni, des Pays-Bas, de l’Italie et de l’Allemagne, qui représentent ensemble 62 autres demandes formalisées. En outre, 54 entreprises andorranes ont été identifiées, bien qu’il faille noter que plus de la moitié de leurs propriétaires résident en dehors du pays. Dans ces cas, le capital entrant est classé comme investissement étranger, mais l’Andorre est enregistrée comme pays d’origine.
Exigences en matière d’investissement étranger en Andorre
Pour investir en Andorre en tant qu’étranger, il faut demander une autorisation et l’investissement doit représenter plus de 10 % du capital social. Les personnes physiques ou morales étrangères peuvent investir des manières suivantes :
• En créant une société.
• En transférant le siège social d’une société créée en dehors de l’Andorre.
• En ouvrant une succursale dans la Principauté.
L’Andorre se conforme aux normes internationales et s’est imposée, au fil des ans, comme un lieu fiable et attractif pour les investisseurs à la recherche des avantages qu’elle offre. La mise en œuvre du nouvel impôt sur les investissements étrangers dans l’immobilier, qui a été approuvé en février 2024 avec une application rétroactive à partir de septembre 2023, a permis une gestion plus équilibrée du marché immobilier, tout en contribuant à améliorer la perception de la Principauté et à assurer une croissance soutenue et stable à l’avenir.